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这些社区商业的概念与特征入行前你应该了解!

  在商业地产领域,购物中心、主题Mall固然是一个城市的形象和名片,但真正令市民经常产生消费的,还是家门口的社区型商业。这几年,社区商业作为城市活力的毛细血管网,正快速遍布在城市的各个角落。

  互联网时代的来临和新生代消费群体的出现,让人们的消费理念和方式已经发生了较大的变化,而懒宅社群社交、时间碎片化、网络购物等一系列消费变化,也促使了社区商业、电商等“新兴消费方式”成为年轻消费群体首选。这,也让一直存在身边,却没被广泛重视的社区商业迎来了发展的大好时机。

  新时代推动新发展,传统的社区商业也被赋予了新的生命。那“新社区商业”到底有着怎样的属性与魅力?下面,小编就带大家从最基本的几个要素,重新审视社区商业这片“蓝海”。

  从传统意义上说,社区商业是以地域内和周边居民为主要服务对象的零售商业形态,具有较强的地域性,且以提供日常生活需要的商品和服务为主的属地型商业。城市商业服务人口一般在10-15万人左右,服务半径一般在1.5公里以内。由于这一商业的属性决定了它的总规模一般应控制在3-5万m左右,商业业态的设置也有较强的针对性。

  与其他商业项目相比,社区商业由于自身属性和服务人群的原因,生来便具有十分独特的商业特征,大致可列为以下五个:

  作为小区的基础配套之一,为住宅产品提供支撑和服务是社区商业的基本功能之一。目前,城市化过程中产生的大量社区仅仅只能称为“城”,而由此完善的社区商业及产业造就的“市”才使得城市以一个完整的形式繁殖或扩展,因此社区商业对于城市化进程和住宅社区化的发展而言,具有一定的产业配套性,这也是商业最早成为住宅配套的原因。

  由于居民生活的“便利性趋近”与“日常性重复”的特点,导致社区商业主要以满足社区居民的日常性与便利性需求为主。这也解释了为什么具备上述特点的标准超市和生鲜超市热衷于进社区的原因。

  与社区的就近性及商业交易的频繁性,使得社区商业更容易成为社区居民愿意亲近的一员,从而体现出其服务的亲和性。

  社区存在与发展的稳定性,使得社区商业比较不容易受到市政等各方面的因素影响,因而在发展上,其盈利期更为持久。同时,这一特点也使得社区商业在社区逐步成熟与稳定后,盈利相应的也具有一定的稳定性。

  这是由于社区商业本身的属性决定。社区商业是相对于一个地域内的居民而形成的商业,而居民本身对商业表现形式的可接纳性决定了其表现形式的多样性。社区商业既有底商的形态、也有市场的作法,即可以是商业街、也可以是购物中心甚至是SHOPPING MALL。当然社区的规模、消费力、消费习惯、商业辐射性等等都会对社区商业的表现形式的产生影响,但毫无疑问的是,上述几种形式都能在其中展现。

  目前在国内的大部分研究与文献中,对于社区商业的定义更多的是紧贴商品化消费的本质,对其在其他多个层面能够发挥的作用涉及较少。但其实社区商业不仅具备经济意义,也承载着其他相关功能,形成不同利益群体之间的纽带,并促进着社区的发展。所以,可以把社区商业的角色与作用总结为以下两点:

  社区商业作为承载居民的商业化消费的载体,承担了社区的经济功能,体现了属地居民的消费力、消费文化、消费习惯等消费特征。其次,很多成熟社区中,属地居民之间已经形成了稳固的社会关系。社区商业作为属地居民的活动中心,可以承担社区的教育、情感和社会化功能。最后,社区商业作为一个公众反映自我意愿的单元,是推动社会自主发展的关键。

  社区商业的产业链相对较长,涉及到政府、开发建设方、运营方、品牌商、资本方及终端消费客群等不同的利益主体。在物业开业后的长期运营中,各利益相关方依然会持续性地介入进来。社区商业是各利益相关方实现资源整合的平台。同时,通过一个成功的社区商业的建设与运营,也可以有效兼顾社区发展各关联方的诉求。

  由于社区商业建设规模、商业功能配置、所处地域等级等条件的不同,会直接影响项目的辐射范围和辐射客群差异。所以不同规模的社区商业项目可以根据操作模式和经营强度来划分类型。

  根据操作模式来讲,现有的社区商业项目大概可以分为邻里中心型社区商业、街区型社区商业和住宅项目配套型社区商业等三个类别。

  邻里中心型社区商业是一种广义上的社区商业,常运用于工业园区中。项目通常由商业地产开发商根据市政规划进行打造,以服务周边单个或多个工业园区的住宅项目为主。邻里中心型社区商业在服务业态上具有链接式、业态全等特点,可以满足区域内的商业需求,市场化程度高。

  街区型社区商业是在街区内的住宅中形成的服务型商业街区。项目通常由住宅开发商打造,并交由经营部门或经营商管理,最终为街区内的多个住宅项目提供服务。街区型社区商业业态相比其他类型更为精准,市场化程度更高,有利于促进区域商业的成型。

  配套型社区商业是隶属于住宅项目的商业部分,通常由住宅开发商打造,交由第三方经营商管理,主要服务于所属的住宅项目。配套型社区商业通常以精选式业态为主,与住宅可以形成良好的互补关系,市场化程度较高。

  外向型社区商业是指在满足周边属地居民需求的前提下,具备较强的对外辐射力的社区商业,业态更加复合,品牌影响力也更大。能吸引大量的外部消费群以支撑经营的社区商业类型,是三种类型当中对外经营性质最强的社区商业类型。通常来讲,商业体量在4-6万平方米左右,辐射半径1.5-2公里或更远。

  中间型社区商业是立足于本社区居民,兼顾外部消费群的社区商业类型,除了具备常规的生活服务功能外,还兼容了生活品质提升的业态。中间型社区商业立足于本社区消费群,兼顾周边消费群,外部条件对于其影响程度相比外向型社区商业较低。一般体量在2-3万平方米左右,辐射半径一般在1-1.5公里。

  内向型社区商业则是在规划时基本只考虑本社区消费群的社区商业,通常商业规模以本社区居民消化程度为限。一般情况下,定位为内向型社区商业有可能是核心商圈内同类型商业竞争较激烈,或与项目定位相符的消费群数量较少,不足以形成对项目商业的有效消费支撑;或者由于地块形状或其他原因导致未能临主要道路有良好的展示面,也有可能是开发商对于商业开发的风险规避。通常这种类型的社区商业的体量较小,在2万平方米以下,辐射半径一般在500-800米,主力店为社区标超或品牌便利超市。

  我国的社区商业已度过起步阶段,随着房地产业的持续发展,城市化的不断推进,传统集中性商圈格局将逐渐打破,社区商业将成为下一个亟待开拓的新风口。

  投身社区商业地产的我们,在了解社区商业特点、理清社区商业关系之后,下一步,该如何走,将是我们需要思考的问题

  “首届中国社区商业地产节”由中国零售商业大数据生态平台赢商网、中国社区商业工作委员会发起主办,将于2018年8月在重庆隆重举行。本届论坛,将以“新时代美好生活需要”为主题,定位新消费者生活“最后一公里”,共同探讨社区商业的重塑与回归,为社区商业地产插上腾飞的翅膀,助力社区商业地产发展向前!

  “首届中国社区商业地产节”大会期间将举办中国社区商业地产论坛、中国社区商业展系列活动,独家发布“标准化社区商业中心”新业态、以及中国首个利用商业地产及零售行业大数据平台进行专业测评的《中国社区商业发展报告》及企业榜单与项目榜单,鼓励创新,彰显榜样!

  虽然社区商业极具市场,但仍然需要精细化的运作,更加敏说的洞察力,以及更加系统、专业、全面的商业模式护航……

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